jueves, 28 de febrero de 2019

Gobierno someterá al Congreso modificación Ley 189-11

POR ROBERT DE LEÓN

El presidente de la República, licenciado Danilo Medina, anunció que en los próximos días someterá al Congreso Nacional un proyecto para modificar la Ley 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso.

Teniendo como escenario la reunión de ambas cámaras legislativas con motivo de su discurso de rendición de cuentas en el 175 aniversario de la Independencia Nacional, el mandatario señaló que el propósito fundamental de esa modificación es elevar el tope para que una vivienda sea considerada de bajo costo.

Se recuerda, que como resultado directo de la Ley de Fideicomiso, ese tope es indexado anualmente por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) y para el 2019 fue fijado en el mondo de RD$2,603,828.00.

El nuevo tope sería de RD$3,500,000.00 lo que ampliaría substancialmente el conocido bono ITBIS que ahorra a los primeros adquirientes entre un 6 y un 8% del valor de la vivienda; beneficio que es consecuencia directa de las exenciones fiscales que reciben los constructores y desarrolladores al inscribir sus proyectos bajo el amparo de la referida legislación.

La medida sería complementada por una exención al pago del impuesto de transferencia (actualmente de un 3%) lo que se traduciría en un eventual ahorro equivalente al 11% del valor de la unidad habitacional.

Accesoriamente, la modificación también impulsaría la titularización de los préstamos hipotecarios lo que redundaría en mayores facilidades para el otorgamiento de préstamos hipotecarios y la participación de capitales de inversión y, de manera especial,  los provenientes de los fondos de pensiones.


Puede obtener la versión digital de la Ley 189-11 directamente desde este link https://www.dgii.gov.do/legislacion/leyesTributarias/Documents/189-11.pdf cortesía de la página web de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).

miércoles, 21 de noviembre de 2018

Aspectos importantes de cara a una solicitud de préstamo hipotecario

Por ROBERT DE LEÓN
La compra de una vivienda propia es la aspiración de miles de familias dominicanas. Obviamente, no se trata de una empresa sencilla; irónicamente, uno de los principales obstáculos es la falta de información adecuada. En esta entrega hablaremos sobre algunos aspectos considerados por los bancos y asociaciones mutualistas al momento de otorgar un préstamo hipotecario.
Un aspecto fundamental en el análisis de un posible préstamo hipotecario es comprobar si real y efectivamente el solicitante cuenta con la solvencia suficiente como para hacer frente a tal compromiso.
Es importante cuánto ganas, pero también es igualmente importante cuánto gastas.
Es bueno que todos tus ingresos pasen por tu cuenta bancaria (si no la tienes, es hora de sacar una). Esta costumbre, amén de que te educará financieramente, le permitirá a los bancos comerciales y a las asociaciones mutualistas, constatar tus niveles de ingresos con la simple imspección de los estados de los últimos seis meses.
Cuánto gastas va a depender mucho de tu estilo de vida. Lo que si tiene que ver con meras estadísticas es la proporción de tus ingresos que eventualmente serían destinados al pago de una hipoteca. 
En la mayoría de las instituciones financieras que brindan este servicio se considera como un cliente viable alquien que pueda destinar del 30 al 50% de sus ingresos para el pago de su cuota hipotecaria. Así las cosas, debes acomodar tu presupuesto de forma tal que los gastos corrientes de tu familia no sobrepasen el 50% de tus ingresos.
Es ideal que los esposos concurran mancomunadamente a solicitar el préstamo hipotecario; se hará una sumatoria de sus ingresos y eso, obviamente, mejorará las posibilidades que el préstamo sea otorgado.
Hasta aquí, una parte de la historia...
El otro aspecto aspecto fundamental es su historial crediticio. Su índice de solvencia es una fotografía del momento; su historial crediticio es todo un album.
Con esta variable los bancos pueden advertir fácilmente su propensión hacia el cumplimiento de sus obligaciones. 
No es creíble que una persona pueda salir adelante con un préstamo a 15 o 20 años para el pago de su casa o apartamento si no puede mantener al día el pago de su servicio telefónico o su tarjeta de crédito.

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jueves, 7 de junio de 2018

Aspectos a tomar en cuenta para trabajar con inmuebles de reventa

Por Robert De León
Los apartamentos, casas y solares de reventa constituyen una parte importante del mercado inmobiliario de la República Dominicana.
Para el asesor inmobiliario suponen un reto; pero, como compensación, es un nicho que ofrece grandes incentivos.
Lo del reto viene a cuento porque el asesor inmobiliario especializado en unidades de reventa tiene que recordar o llevar un registro documental de fácil acceso donde consten las características y pormenores de muchos inmuebles. Contrario a cuando se trabaja en unidades de proyecto.
En el último caso, basta con aprenderse las características del apartamento o casa tipo y ya tenemos el discurso de venta medianamente estructurado para platicar con nuestros clientes con el debido conocimiento de causa.
Trabajar con inmuebles de reventa también supone más laboriosidad en el tema de las captaciones. Con tres o cuatro proyectos podemos tener aseguradas 60 o 70 unidades; más que suficientes para trabajar durante todo el año.
Sin embargo, tener 40 o 50 apartamentos o casas de r
eventa, implica, casi seguro, que usted ha tenido que hacer esa misma cantidad de visitas libreta en manos y cámara en ristre.
Así las cosas, ¿cuáles son las ventajas de trabajar unidades de reventa?
1. Nos pone en contacto DE INMUEDIATO con potenciales compradores. En la generalidad de los casos, el que vende es porque tiene la intención de comprar en otra parte.
2. Nuestro listado de referidores se ve incrementado substancialmente. Un cliente al que usted le vende su inmueble con rapidez, en el precio adecuado y con un proceso fluido y sin traumas, seguro se convertirá en su mejor promotor.
3. Nos permite tener una bolsa inmobiliaria mucho más heterogénea y mejor distribuida en toda la ciudad.
4. Las comisiones salen con rapidez y COMPLETAS; contrario a los proyectos, donde casi siempre está fraccionada en 2 o 3 momentos.
¿Qué debemos tener en cuenta al trabajar unidades de reventa?
a) Hay que cerciorarse que el pago de los servicios de la unidad que estamos vendiendo, tales como agua, luz, basura y mantenimiento estén al día.
b) Verificar que la Certificación IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) esté al día. Esta se expide en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), ahora puede obtenerse on line.
c) Tener a mano la Certificación de Estatus Jurídico (popularmente llamada de Cargas y Gravámenes).
d) Saber el valor actual de la deuda, en caso de que el inmueble todavía tenga hipoteca con algún banco o entidad mutualista. Se recomienda solicitar comunicación formal con anticipación. (Nota: El monto varía día a día).
e) Tener su formulario de "Conozca su cliente" a mano para depurar a los potenciales compradores.
Y sobre el inmueble...
Primero: Que el inmueble se preparé adecuadamente para recibir la visita de los potenciales clientes. Una "pinturita", el remozamiento de la madera, la limpieza de los pisos y baños en muchos casos es más que suficiente.
El arreglo de filtraciones es capital. Se recomienda la utilización de una compañía que garantice su trabajo por varios años. Eso le dará tranquilidad al nuevo adquiriente.
Segundo: Que debute a la venta con un precio ajustado a la realidad del mercado.

viernes, 20 de abril de 2018

Tips para una buena inversión inmobiliaria

Por Robert De León

Esta época del año se presta para hacer una buena inversión. Muchos empleados privados reciben un bono por participación en los beneficios de la empresa y surge la pregunta: ¿En qué podría utilizar este capital?

A mi respuesta tiene que ponerle un asterisco porque como asesor inmobiliario mi consejo siempre estará influido por mi quehacer profesional. Pero en mi opinión, hoy, más que nunca, creo que es el mejor momento para hacer una inversión en bienes raíces.

Otras opciones son la inversión de bonos, títulos y letras del emergente mercado de valores del país. También está disponible la opción del comercio convencional, pero ahora mismo están dadas todas las condiciones para comprar su techo propio o iniciar la creación de una plataforma de activos inmobiliarios que le sirva de respaldo para los tiempos en que su capacidad productiva empiece a declinar.

En la mayoría de los proyectos que recién inician la separación anda rondando los RD$100,000.00, esa es una suma alcanzable para un empleado disciplinado o para un pequeño comerciante.

Recuerde, al momento de hacer una inversión:

Busque el acompañamiento de un asesor inmobiliario, fíjese que no digo un vendedor, la diferencia es que el primero no tendrá como piedra angular de su quehacer profesional la obtención de una comisión sino la satisfacción del cliente en base a sus necesidades reales. El dinero que viene como justa retribución a sus esfuerzos profesionales vendrá después y, lo más importante, no saldrá de los bolsillos suyos sino del desarrollador.

Precalifíquese en un banco del sistema o en una asociación mutualista. Es de vital importancia determinar si el recorrido que inicia tendrá un final feliz.

Cerciórese de la solvencia profesional y económica de la empresa que está construyendo. Revise sus proyectos anteriores, pasee por ellos junto con su asesor. Constate si la gente está satisfecha con su compra. El dominicano es muy conversador, eso le ayudará.

Si es un proyecto que está bajo la Ley de Fideicomiso y Desarrollo Inmobiliario, mucho mejor. Tendrá seguridad jurídica, y, si es su primera vivienda, puede aplicar para el bono que se deriva de esa legislación.

Tome en cuenta el entorno, la cercanía con los principales servicios, las posibilidades de crecimiento urbanístico realmente sano y el acceso a vías principales.

Tenga también presente el tiempo que le darán para completar el inicial y verifique si puede flexibilizar la cuota mensual en base a pagos extraordinarios en los meses de mayor ingreso para usted.

En la mayoría de los casos hará un buen negocio. Aunque el ritmo constructivo del país ha reducido la plusvalía que otrora disfrutaban los compradores de viviendas en plano, con los bienes raíces siempre ganará algo si está comprando como inversión.
Le deseamos una buena compra.

miércoles, 28 de marzo de 2018

Cuando todos tenemos que ser webmasters; consejos para mejorar tu página web

Por Robert De León
La enciclopedia on line Wikipedia define a un WEBMASTER como la persona responsable del mantenimiento, coordinación o programación de un sitio web. También se aplica al desarrollador o el autor de un sitio digital.
A esta altura del juego, como decimos en esta media isla amante del beisbol, todo asesor inmobiliario está consciente de la importancia de tener un sitio web.
La red se ha convertido en el nuevo campo de batalla para el comercio de productos y servicios; los inmuebles no son la excepción y actualmente más del 80% de las ventas y alquileres que diariamente se realizan tienen al ciberespacio como primer escenario de contacto y negociación entre vendedor, comprador y asesor inmobiliario.
La variedad de ofertas existentes en el mercado para solventar esta necesidad perentoria de agentes e inmobiliarias es extensa; desde el socorrido Easybroker, pasando por Wasi, Gol, las fáciles y gratuitas Wix, hasta las diseñadas utilizando wordpress.
Sin embargo, existen tres obstáculos que nos impiden transitar un camino que por su necesidad debería ser expedito, a saber:
a) El costo de una buena página web.
b) La falta de independencia operativa de la mayoría de las opciones; y
c) Las habilidades y capacidades técnicas necesarias para manejar eficientemente un sitio.
Y desgloso:
a) Una página web, hecha a la medida y con todas las de la ley, por lo regular está fuera del alcance del asesor independiente y de la empresa inmobiliaria emergente. Ni hablar de pagar para que un especialista sea nuestro webmaster.
b) El dinamismo debe ser una cualidad fundamental en una agencia inmobiliaria. Una página web reactiva y anquilosada muchas veces causa más perjuicio que beneficio; eso es precisamente lo que pasa cuando dependemos de un tercero para cualquier actividad en nuestra página, por pequeña que sea.
c) De inicio, la mayoría de los asesores inmobiliarios no pueden hacer las veces de webmaster. Necesitan una interfaz sencilla y horas de entrenamiento para empezar a lograr buenos resultados.
¿Cómo enfrentar estos retos entonces?
Aquí les comparto algunos consejos que han ayudado a nuestros agentes a colaborar idóneamente con nuestra página. Dicho sea de paso, y a manera de confidencia... utilizamos easybroker.com (valga la cuña).
1. La información que viertas en www.puenteazul.net debe ser veraz. Nuestro deber primario con la persona o institución que nos ha confiado su inmueble para ser promocionado y vendido es resaltar sus cualidades y bondades pero siempre apegados a la verdad.
Lo propio ocurre con el público que busca nuestras ofertas. Le debemos respeto y ese respeto inicia con una información correcta sobre el sector donde está el inmueble, el precio y las características básicas del mismo.
2. El texto que elabores para promocionar tus inmuebles debe ser de calidad. Tres razones fundamentales me llevan a dar este consejo:
a) El respeto al público. Tus clientes tienen derecho a exigirte, Y EN LA PRÁCTICA LO HACEN, a que escribas sin faltas ortográficas, a que utilices correctamente los signos de puntuación, a que respetes las reglas elementales de género y número, a que pongas las mayúsculas donde corresponden y a que tus textos tengan hilaridad a través de una buena sintaxis.
b) La competencia. El mercado inmobiliario es un campo de batalla muy fuerte. Hay profesionales de todas las áreas que diariamente compiten por el favor del cliente. Nuestra oferta debe ser consecuente con esa realidad y hacer un esfuerzo sincero para que nuestros textos sean no solo buenos sino los mejores.
c) El auto respeto. La forma en que escribes habla mucho de ti mismo, de tu auto valoración. Te invitamos a practicar, e inclusive a que trabajemos juntos, hasta que te sientas realmente orgulloso de tus mensajes de promoción.
3. Las fotografías o videos que presentes deben ser excelentes. Vivimos en una era dominada por la imagen. Los clientes no tienen el tiempo suficiente como para embarcarse en recorridos extenuantes a través del intenso tráfico de la ciudad. Con nuestros reportajes gráficos debemos ofrecerles un atajo.
Debes preparar el escenario (la casa o apartamento), debe lucir limpio, despersonalizado, organizado. Preferiblemente debes usar la luz natural y hacer las tomas en el mayor ángulo que permita tu cámara.
Algunas imágenes son casi de carácter obligatorio: Sala, comedor, cocina, baños, balcón, habitaciones, entorno, y fachada (si tienes la exclusiva), no pueden faltar en la secuencia fotográfica de un buen asesor inmobiliario.
Luego debes jerarquizar. Debes responder a esta pregunta: ¿Qué fotografía retrata la esencia de este inmueble y posee el nivel de calidad suficiente para no desdecir o atrofiar esa esencia? La respuesta te señalará la imagen que debe ir primero. Las otras complementarias también deben ser seleccionadas en ese mismo tenor.
No todos tus clientes visitarán nuestras oficinas físicas, TODOS PUEDEN ENTRAR EN NUESTRA PÁGINA, de hecho, esa es una de nuestras mayores aspiraciones. Su integridad, funcionalidad y productividad también depende de ti... Ánimo, cuando se quiere, se puede.

lunes, 28 de septiembre de 2015

¿Qué tanto se vende en una feria inmobiliaria?


Por Robert De León

Ya se está volviendo casi tradición la celebración de ferias inmobiliarias en el último trimestre de cada año. Sobresalen, por su tamaño y connotación, las de Inmobilia y Construmedia. La primera, dicho sea de paso, se llevará a cabo del 16 al 18 de octubre en Sambil.

Los beneficios para las inmobiliarias son múltiples; es un escenario perfecto para apuntalar su marca, expone a sus asociados a un ambiente profesionalmente competitivo y asegura una interacción cuantiosa e intensa con el gran público.

Sin embargo, después de cada una de estas jornadas surge una pregunta lógica: ¿Cuántas unidades vendiste?

La respuesta dependerá de muchos factores:
- Las condiciones del mercado.
- Las facilidades que otorgaron las entidades bancarias que participaron.
- La ubicación, calidad y precio de los proyectos ofertados.
- El trabajo que desarrolló la inmobiliaria en cuestión.

En nuestro caso particular, hemos comprobado que el éxito en las ferias dependerá de la eficacia con la que trabajemos ANTES y DESPUÉS DE LA FERIA misma.

El evento en cuestión es corto y la decisión de compra inmobiliaria es una decisión generalmente sopesada; esa discordancia solo puede ser vencida en la medida de que nuestros potenciales clientes sepan de antemano las virtudes de nuestros proyectos y la probidad profesional de nuestra empresa.

El "cierre" propiamente dicho, muy probablemente no vendrá durante los dos o tres días de feria, serán el resultado de un correcto seguimiento a los clientes prospectados.



sábado, 21 de febrero de 2015

Una decisión... ¿Muy opinable?


El ABC del mercadeo enseña que en toda decisión de compra se definen diferentes roles, a saber: Quien influencia, quien decide y el comprador. Algunos tratadistas complementan esta trilogía con el iniciador y el consumidor, quienes inician, valga la redundancia, y cierran dicho ciclo, respectivamente.

El proceso de compra inmobiliaria no es una excepción a esa regla. El iniciador en nuestro caso es impersonal; la necesidad de una vivienda no es creada, es cotidiana, sentida, espontánea, de orden práctico y connotación social.

Luego de la alimentación, la salud y la educación, cualquier individuo o familia racional trata de solucionar el problema del hábitat, ya sea de manera temporal, a través de un alquiler, o ya sea de manera cuasi definitiva mediante la compra de una vivienda. La mujer, en casi un 80%, según nuestra experiencia profesional, es la primera que da la voz de alarma sobre la necesidad de tener un techo propio.

Ella también influye de manera decisiva en la compra y, por su rol cada vez más activo en el mercado laboral, participa de manera dinámica en la decisión de compra. Aunque ya no es una verdad absoluta, en nuestra realidad social el hombre sigue siendo el comprador por antonomasia.

Los consumidores, obviamente, son todos los miembros de la familia. Así las cosas, la formulación de una estrategia exitosa para la venta de una casa o apartamento parece pan comido. Nada más alejando de la verdad. Este escenario ideal simplemente es el preludio de un largo desfile de opiniones sobre qué es lo más conveniente.

En el debate sobre cuál es la casa ideal participa el mejor amigo, la hermana, la tía, el vecino más querido, la suegra, el compañero de trabajo que ya compró y consecuentemente debe saber de eso, mamá, papá, el oficial que nos atiende en el banco, toda persona a la cual le manifestemos nuestra intención, y hasta la mascota de la familia, cuya preferencia entre un proyecto y otro advertiremos por el conteo de los movimientos de su cola.

Obviamente, un proceso tan concurrido definitivamente es divertido, pero, lamentablemente, también es carente de objetividad.

Comprar un inmueble no debe ser un “brainstorm” (técnica de trabajo grupal que facilita el surgimiento de nuevas ideas); tampoco puede ser un ejercicio de acercamiento a un “consenso” entre todos nuestros allegados. En nuestra opinión, debe ser el resultado de una búsqueda racional, protagonizada por la pareja o individuo que dirija el núcleo familiar, guiado por asesor competente, que no un vendedor ansioso de “cerrar muchos negocios”, tomando en cuenta los siguientes aspectos:


1.  Las necesidades reales de la familia;
2. Las posibilidades materiales para solventar la compra; y

3. Las características,  prestaciones y facilidades de la unidad habitacional y el proyecto en el cual se encuentre enclavado.

Gobierno someterá al Congreso modificación Ley 189-11

POR ROBERT DE LEÓN El presidente de la República, licenciado Danilo Medina, anunció que en los próximos días someterá al Congreso Nac...