Tips para una buena inversión inmobiliaria

Por Robert De León

Esta época del año se presta para hacer una buena inversión. Muchos empleados privados reciben un bono por participación en los beneficios de la empresa y surge la pregunta: ¿En qué podría utilizar este capital?

A mi respuesta tiene que ponerle un asterisco porque como asesor inmobiliario mi consejo siempre estará influido por mi quehacer profesional. Pero en mi opinión, hoy, más que nunca, creo que es el mejor momento para hacer una inversión en bienes raíces.

Otras opciones son la inversión de bonos, títulos y letras del emergente mercado de valores del país. También está disponible la opción del comercio convencional, pero ahora mismo están dadas todas las condiciones para comprar su techo propio o iniciar la creación de una plataforma de activos inmobiliarios que le sirva de respaldo para los tiempos en que su capacidad productiva empiece a declinar.

En la mayoría de los proyectos que recién inician la separación anda rondando los RD$100,000.00, esa es una suma alcanzable para un empleado disciplinado o para un pequeño comerciante.

Recuerde, al momento de hacer una inversión:

Busque el acompañamiento de un asesor inmobiliario, fíjese que no digo un vendedor, la diferencia es que el primero no tendrá como piedra angular de su quehacer profesional la obtención de una comisión sino la satisfacción del cliente en base a sus necesidades reales. El dinero que viene como justa retribución a sus esfuerzos profesionales vendrá después y, lo más importante, no saldrá de los bolsillos suyos sino del desarrollador.

Precalifíquese en un banco del sistema o en una asociación mutualista. Es de vital importancia determinar si el recorrido que inicia tendrá un final feliz.

Cerciórese de la solvencia profesional y económica de la empresa que está construyendo. Revise sus proyectos anteriores, pasee por ellos junto con su asesor. Constate si la gente está satisfecha con su compra. El dominicano es muy conversador, eso le ayudará.

Si es un proyecto que está bajo la Ley de Fideicomiso y Desarrollo Inmobiliario, mucho mejor. Tendrá seguridad jurídica, y, si es su primera vivienda, puede aplicar para el bono que se deriva de esa legislación.

Tome en cuenta el entorno, la cercanía con los principales servicios, las posibilidades de crecimiento urbanístico realmente sano y el acceso a vías principales.

Tenga también presente el tiempo que le darán para completar el inicial y verifique si puede flexibilizar la cuota mensual en base a pagos extraordinarios en los meses de mayor ingreso para usted.

En la mayoría de los casos hará un buen negocio. Aunque el ritmo constructivo del país ha reducido la plusvalía que otrora disfrutaban los compradores de viviendas en plano, con los bienes raíces siempre ganará algo si está comprando como inversión.

Le deseamos una buena compra.

Cuando todos tenemos que ser webmasters; consejos para mejorar tu página web

Por Robert De León

La enciclopedia on line Wikipedia define a un WEBMASTER como la persona responsable del mantenimiento, coordinación o programación de un sitio web. También se aplica al desarrollador o el autor de un sitio digital.

A esta altura del juego, como decimos en esta media isla amante del beisbol, todo asesor inmobiliario está consciente de la importancia de tener un sitio web.

La red se ha convertido en el nuevo campo de batalla para el comercio de productos y servicios; los inmuebles no son la excepción y actualmente más del 80% de las ventas y alquileres que diariamente se realizan tienen al ciberespacio como primer escenario de contacto y negociación entre vendedor, comprador y asesor inmobiliario.

La variedad de ofertas existentes en el mercado para solventar esta necesidad perentoria de agentes e inmobiliarias es extensa; desde el socorrido Easybroker, pasando por Wasi, Gol, las fáciles y gratuitas Wix, hasta las diseñadas utilizando wordpress.

Sin embargo, existen tres obstáculos que nos impiden transitar un camino que por su necesidad debería ser expedito, a saber:

a) El costo de una buena página web.

b) La falta de independencia operativa de la mayoría de las opciones; y

c) Las habilidades y capacidades técnicas necesarias para manejar eficientemente un sitio.

Y desgloso:

a) Una página web, hecha a la medida y con todas las de la ley, por lo regular está fuera del alcance del asesor independiente y de la empresa inmobiliaria emergente. Ni hablar de pagar para que un especialista sea nuestro webmaster.

b) El dinamismo debe ser una cualidad fundamental en una agencia inmobiliaria. Una página web reactiva y anquilosada muchas veces causa más perjuicio que beneficio; eso es precisamente lo que pasa cuando dependemos de un tercero para cualquier actividad en nuestra página, por pequeña que sea.

c) De inicio, la mayoría de los asesores inmobiliarios no pueden hacer las veces de webmaster. Necesitan una interfaz sencilla y horas de entrenamiento para empezar a lograr buenos resultados.

¿Cómo enfrentar estos retos entonces?

Aquí les comparto algunos consejos que han ayudado a nuestros agentes a colaborar idóneamente con nuestra página. Dicho sea de paso, y a manera de confidencia... utilizamos easybroker.com (valga la cuña).

1. La información que viertas en www.puenteazul.net debe ser veraz. Nuestro deber primario con la persona o institución que nos ha confiado su inmueble para ser promocionado y vendido es resaltar sus cualidades y bondades pero siempre apegados a la verdad.

Lo propio ocurre con el público que busca nuestras ofertas. Le debemos respeto y ese respeto inicia con una información correcta sobre el sector donde está el inmueble, el precio y las características básicas del mismo.

2. El texto que elabores para promocionar tus inmuebles debe ser de calidad. Tres razones fundamentales me llevan a dar este consejo:

a) El respeto al público. Tus clientes tienen derecho a exigirte, Y EN LA PRÁCTICA LO HACEN, a que escribas sin faltas ortográficas, a que utilices correctamente los signos de puntuación, a que respetes las reglas elementales de género y número, a que pongas las mayúsculas donde corresponden y a que tus textos tengan hilaridad a través de una buena sintaxis.

b) La competencia. El mercado inmobiliario es un campo de batalla muy fuerte. Hay profesionales de todas las áreas que diariamente compiten por el favor del cliente. Nuestra oferta debe ser consecuente con esa realidad y hacer un esfuerzo sincero para que nuestros textos sean no solo buenos sino los mejores.

c) El auto respeto. La forma en que escribes habla mucho de ti mismo, de tu auto valoración. Te invitamos a practicar, e inclusive a que trabajemos juntos, hasta que te sientas realmente orgulloso de tus mensajes de promoción.

3. Las fotografías o videos que presentes deben ser excelentes. Vivimos en una era dominada por la imagen. Los clientes no tienen el tiempo suficiente como para embarcarse en recorridos extenuantes a través del intenso tráfico de la ciudad. Con nuestros reportajes gráficos debemos ofrecerles un atajo.

Debes preparar el escenario (la casa o apartamento), debe lucir limpio, despersonalizado, organizado. Preferiblemente debes usar la luz natural y hacer las tomas en el mayor ángulo que permita tu cámara.

Algunas imágenes son casi de carácter obligatorio: Sala, comedor, cocina, baños, balcón, habitaciones, entorno, y fachada (si tienes la exclusiva), no pueden faltar en la secuencia fotográfica de un buen asesor inmobiliario.

Luego debes jerarquizar. Debes responder a esta pregunta: ¿Qué fotografía retrata la esencia de este inmueble y posee el nivel de calidad suficiente para no desdecir o atrofiar esa esencia? La respuesta te señalará la imagen que debe ir primero. Las otras complementarias también deben ser seleccionadas en ese mismo tenor.

No todos tus clientes visitarán nuestras oficinas físicas, TODOS PUEDEN ENTRAR EN NUESTRA PÁGINA, de hecho, esa es una de nuestras mayores aspiraciones. Su integridad, funcionalidad y productividad también depende de ti... Ánimo, cuando se quiere, se puede.

¿Qué tanto se vende en una feria inmobiliaria?

Por Robert De León

Ya se está volviendo casi tradición la celebración de ferias inmobiliarias en el último trimestre de cada año. Sobresalen, por su tamaño y connotación, las de Inmobilia y Construmedia. La primera, dicho sea de paso, se llevará a cabo del 16 al 18 de octubre en Sambil.

Los beneficios para las inmobiliarias son múltiples; es un escenario perfecto para apuntalar su marca, expone a sus asociados a un ambiente profesionalmente competitivo y asegura una interacción cuantiosa e intensa con el gran público.

Sin embargo, después de cada una de estas jornadas surge una pregunta lógica: ¿Cuántas unidades vendiste?

La respuesta dependerá de muchos factores:
- Las condiciones del mercado.
- Las facilidades que otorgaron las entidades bancarias que participaron.
- La ubicación, calidad y precio de los proyectos ofertados.
- El trabajo que desarrolló la inmobiliaria en cuestión.

En nuestro caso particular, hemos comprobado que el éxito en las ferias dependerá de la eficacia con la que trabajemos ANTES y DESPUÉS DE LA FERIA misma.

El evento en cuestión es corto y la decisión de compra inmobiliaria es una decisión generalmente sopesada; esa discordancia solo puede ser vencida en la medida de que nuestros potenciales clientes sepan de antemano las virtudes de nuestros proyectos y la probidad profesional de nuestra empresa.

El "cierre" propiamente dicho, muy probablemente no vendrá durante los dos o tres días de feria, serán el resultado de un correcto seguimiento a los clientes prospectados.

Una decisión... ¿Muy opinable?

El ABC del mercadeo enseña que en toda decisión de compra se definen diferentes roles, a saber: Quien influencia, quien decide y el comprador. Algunos tratadistas complementan esta trilogía con el iniciador y el consumidor, quienes inician, valga la redundancia, y cierran dicho ciclo, respectivamente.

El proceso de compra inmobiliaria no es una excepción a esa regla. El iniciador en nuestro caso es impersonal; la necesidad de una vivienda no es creada, es cotidiana, sentida, espontánea, de orden práctico y connotación social.

Luego de la alimentación, la salud y la educación, cualquier individuo o familia racional trata de solucionar el problema del hábitat, ya sea de manera temporal, a través de un alquiler, o ya sea de manera cuasi definitiva mediante la compra de una vivienda. La mujer, en casi un 80%, según nuestra experiencia profesional, es la primera que da la voz de alarma sobre la necesidad de tener un techo propio.

Ella también influye de manera decisiva en la compra y, por su rol cada vez más activo en el mercado laboral, participa de manera dinámica en la decisión de compra. Aunque ya no es una verdad absoluta, en nuestra realidad social el hombre sigue siendo el comprador por antonomasia.

Los consumidores, obviamente, son todos los miembros de la familia. Así las cosas, la formulación de una estrategia exitosa para la venta de una casa o apartamento parece pan comido. Nada más alejando de la verdad. Este escenario ideal simplemente es el preludio de un largo desfile de opiniones sobre qué es lo más conveniente.

En el debate sobre cuál es la casa ideal participa el mejor amigo, la hermana, la tía, el vecino más querido, la suegra, el compañero de trabajo que ya compró y consecuentemente debe saber de eso, mamá, papá, el oficial que nos atiende en el banco, toda persona a la cual le manifestemos nuestra intención, y hasta la mascota de la familia, cuya preferencia entre un proyecto y otro advertiremos por el conteo de los movimientos de su cola.

Obviamente, un proceso tan concurrido definitivamente es divertido, pero, lamentablemente, también es carente de objetividad.

Comprar un inmueble no debe ser un “brainstorm” (técnica de trabajo grupal que facilita el surgimiento de nuevas ideas); tampoco puede ser un ejercicio de acercamiento a un “consenso” entre todos nuestros allegados. En nuestra opinión, debe ser el resultado de una búsqueda racional, protagonizada por la pareja o individuo que dirija el núcleo familiar, guiado por asesor competente, que no un vendedor ansioso de “cerrar muchos negocios”, tomando en cuenta los siguientes aspectos:

1.  Las necesidades reales de la familia;
2. Las posibilidades materiales para solventar la compra; y
3. Las características,  prestaciones y facilidades de la unidad habitacional y el proyecto en el cual se encuentre enclavado.

AV. JACOBO MAJLUTA: El desarrollo inmobiliario más promisorio del Gran Santo Domingo está en su mejor momento

 Por Robert De León

En el año 1990 el Presidente Joaquín Balaguer inició la construcción de una avenida que uniría a Los Guaricanos con la Av. República de Colombia. Para la época, todo el entorno pertenecía a la ciudad de Santo Domingo; la división de ese gran territorio en lo que hoy conocemos como el Distrito Nacional y la Provincia de Santo Domingo y su municipios, vino posteriormente con la Ley 163-01 del 16 de octubre del año 2001.

Para ese tiempo, la Ave. Charles de Gaulle, que inicia en el Puente Juan Carlos, se extendía hasta el Puente Ozama que separa a los municipios de Santo Domingo Este y Santo Domingo Norte. A partir de ahí, cambiaba su nombre al de Konrad Adenauer y terminaba en los Guaricanos. Ley 9-91 del 15 de abril del año 1991.

 Para el año 1997 la nueva avenida estaba terminada. Fue nombrada Presidente Jacobo Majluta mediante la Ley 168-97 del 12 de marzo de 1997 que fijó sus límites reales desde la Carretera Mella hasta la Ave. República de Colombia.

Vicios de construcción retrasaron el desarrollo de esta importante vía, hasta que en el año 2008, luego de cinco reconstrucciones, la entonces Secretaría de Estado de Obras Públicas, hoy convertida en Ministerio de Obras Públicas, y contratistas privados, resolvieron esos problemas.

Hoy en día, la Ave. Jacobo Majluta es una hermosa vía rápida de seis carriles, 11.4 kilómetros de longitud y capa asfáltica de ocho pulgadas. Se extiende desde la Ave. República de Colombia hasta la Ave. Hermanas Mirabal, siendo parte principal del circuito que bordea al Gran Santo Domingo.

 Es el escenario del crecimiento inmobiliario más significativo y racional de los últimos tiempos en la República Dominicana. Empresas como Bisonó, Grupo BAK, Greincor y otras reconocidas firmas constructoras, tienen propuestas habitacionales para todos los gustos y presupuestos; siendo las más demandadas las unidades de bajo costos amparadas por los beneficios de la Ley 189-11 sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana.

Ya es común ver a familias enteras transitar por la Ave. Jacobo Majluta los sábados, domingos y feriados constatando por sus propios ojos las bondades de proyectos como Colinas del Viento, Vistas del Arroyo, Paseo del Arroyo, Las Bienaventuranzas, Ciudad Modelo, Colinas de la Rivera y Tierra Alta.

El crecimiento es vertiginoso y demanda de la voluntad y el trabajo de empresas privadas, grupos comunitarios, el gobierno municipal y el Gobierno Central para dotar de productos y servicios a una población cada vez grande. Algunos ya han lanzado sus apuestas por la zona y, a juzgar por los resultados, parece que han salido gananciosos; tal es el caso de Propagás y Volvo Dominicana

Aunque los habitantes de la Ave. Jacobo Majluta están a solo MINUTOS de la Estación Mamá Tingó, del Metro de Santo Domingo, del Hospital Ney Arias Lora, de tiendas como La Sirena, Pricesmart, y centros tan importantes como Ágora Mall, esa gran comunidad espera ansiosa para consumir en restaurantes, tiendas, farmacias, panaderías, cafeterías, ferreterías, supermercados y demás establecimientos que tengan confianza y visión de futuro en el pujante municipio Santo Domingo Norte.

La mayoría de los proyectos tienen como valores agregados instalaciones deportivas, piscinas y áreas para actividades sociales; esas facilidades serían maravillosamente complementas por servicios como colegios, gimnasios, salones de belleza, financieras, agencias de seguros, dealers de vehículos que verían crecer sus inversiones de manera segura, sostenible y progresiva.

EL RETO ESTÁ ECHADO.

(Nota: Las primeras cuatro fotografías que aparecen en esta reseña son una fina cortesía del Ing. Omar Domínguez).

PROSPECCIÓN: Tasa de interés para préstamos hipotecarios seguirá estable

Durante el recién finalizado 2014 la tasa de interés para préstamos hipotecarios fue bastante favorable; tanto así, que el primer semestre terminó con una tasa promedio de 10.79%. Específicamente a junio de ese año, informes sobre los nuevos adquirientes de viviendas daban cuenta de que el rango que definía esta media oscilaba entre 9.95% y 12.92%.

El segundo semestre fue aún mejor. Fuimos testigos de ofertas tan motivadoras como la de tasa de 9% garantizada por cinco años (Banco BHD León en la Feria Internacional Inmobiliaria de New York). Amén de que el público objetivo obliga a poner un asterisco a esta iniciativa, creemos que en modo alguno esa aclaración la desmerita.

En nuestra opinión, esa tendencia a la estabilidad, e incluso a la baja, también seguirá siendo la norma durante el 2015. Y es que la situación actual hay que estudiarla como un proceso que se inició con el anuncio de mayo del 2009 cuando el Banco Central liberó 9,197 millones de pesos del encaje legal que aplica a los bancos para que fuesen utilizados para préstamos a viviendas, a las micro, pequeñas y medianas empresas.

La decisión fue complementada por reglas de juego que definieron el escenario próximo futuro de ese entonces; a saber, se fijó por tres años la tasa de interés para los préstamos hipotecarios siguiendo esta escala: 12% para el primer año, y entre un 9% y 14% desde el segundo hasta el tercero.

Una evaluación retrospectiva evidencia que la estrategia está funcionando. Obviamente, también se conjugan otros factores para que este respiro siga beneficiando a los miles de dominicanos que añoran tener un techo propio.

La prometedora Ley 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana todavía no se quita el mote de "incipiente". Para su aplicación, y la consecuente cosecha de sus anhelados beneficios, todos los actores del sector están contestes en que se debe cuidar la estabilidad de la tasa de interés para préstamos hipotecarios.

La polémica y discutida utilización del dinero acumulado en los fondos de pensiones para la construcción de viviendas depende de que se pueda establecer un modelo creíble, viable y sostenible. Sin dinero barato no hay compradores, sin compradores no hay negocio. Así de simple.

Aunque otros productos son mucho más llamativos para el sistema bancario (recordar las siempre exitosas ferias de vehículos), sin dudas también ellos están interesados en mantener condiciones que permitan a los dominicanos paliar su persistente déficit habitacional.

La tasa de 23% para préstamos hipotecarios que hoy exhibe el Banco de Reservas no expresa una tendencia del mercado. Más bien, es una consecuencia directa a la decisión de que esa entidad encabece el pool de bancos que prestará US$400 millones para ser abonados a la deuda que tiene la CDEEE con las generadoras eléctricas.

Por su parte, los constructores de nuevos proyectos han demostrado su compromiso con un clima favorable para la inversión inmobiliaria EN METÁLICO, pues han subsidiado tasa de interés por un año y hasta dos años en aras de dinamizar sus inversiones, muchas de las cuales se desarrollan por etapas, lo que indica que el esfuerzo será sostenido.

Para no alargar esta prospección, que no pronóstico, solamente trataremos de soslayo, y a manera de enunciación, los bajos niveles de inflación acumulada que preceden al 2015, la tradicional estabilidad de la tasa de cambio que es una especie de marca registrada de las administraciones del partido de gobierno y el favorable entorno internacional con la caída de los precios del petróleo.

Creemos que la conjunción de todos estos factores propiciarán otro año donde la tasa de interés para préstamos hipotecarios seguirá al alcance de los pocos compradores potenciales que tiene el país.

Pulso Inmobiliario; un espacio de reflexión

Con los albores del año 2015 inicia Pulso Inmobiliario; un blog especializado en noticias, informaciones, comentarios y análisis del sector inmobiliario de la República Dominicana.

Para nosotros era impostergable la creación de un espacio de reflexión para complementar nuestro accionar profesional en el mundo del corretaje inmobiliario, pues, en definitiva, no lo podemos concebir ajeno al sustrato que le da razón de ser y motivación: El ser humano mismo.

Aquí no hablaremos de las consabidas ofertas que se generan en nuestro trajinar; para eso tenemos otros medios que ya han sido privilegiados con su atención. Aquí pensaremos en voz alta sobre las tendencias del mercado hipotecario, de urbanismo y su incidencia en el desarrollo humano, de las variables económicas que afectan el quehacer inmobiliario, de las soluciones a nuestro déficit habitacional, de los actores y protagonistas del sector, de los aspectos que pueden hacernos mejores profesionales y de los tópicos legales y fiscales que regulan esta actividad.

La lista, evidentemente, no es restrictiva. Seguro que otros temas y las seguras eventualidades que surgirán en el camino también formarán parte de nuestra agenda.

El esfuerzo, al cual me animo solo porque anticipo el apoyo de todos ustedes, bien vale la pena. En nuestra opinión, y en esto parafraseamos a todos los que han hecho suyo este ideal, que una familia dominicana tenga un techo propio y digno no debe ser nunca un privilegio, es un derecho.